不动产评估方法

根据现行越南价格评估准则，不动产评估采用越南财政部2024年5月16日第32/2024/TT-BTC号通知规定的三种评估途径。上述途径在不动产评估中的具体应用，由2024年6月20日第42/2024/TT-BTC号通知颁布的《不动产价格评估准则》加以规范。价格评估师根据评估对象、评估目的及可获取的信息选择适当的方法，通常至少采用两种方法对评估结果进行相互验证。

1. 市场法

• 比较法：以市场上类似不动产的成交价格或挂牌价、出价为基础，就区位、面积、法律状况、现状及交易时间等差异进行调整后估算价值。通常适用于交易活跃的住宅用地、房屋和公寓。

2. 成本法

• 复原重置成本法和更新重置成本法：以建造一栋相同建筑物或具有同等效用建筑物的成本为基础，扣除实体性、功能性和经济性贬值，评估建筑物价值。土地使用权单独评估，通常采用比较法。适用于较少交易的特殊用途建筑物。

3. 收益法

• 直接资本化法：采用资本化率，将一年的稳定净收益（如租金）转换为价值。
• 现金流量折现法：将预期未来收益折现为现值；适用于收益不稳定的物业，如酒店、购物中心和写字楼。

4. 剩余法

适用于具有开发潜力的不动产，如项目用地或待建空地。其价值等于预期开发完成后的总价值减去开发总成本（包括合理的开发商利润），并折现至评估基准日。

本页仅作一般性介绍。在每项业务中，DTC均依据现行有效的《价格法》、第78/2024/ND-CP号议定及越南价格评估准则执行。