부동산 감정평가 방법

현행 베트남 감정평가기준에 따라 부동산은 재무부가 2024년 5월 16일 공포한 시행규칙 제32/2024/TT-BTC호에 규정된 세 가지 접근법으로 감정평가합니다. 이 접근법들을 부동산에 적용하는 방식은 2024년 6월 20일 시행규칙 제42/2024/TT-BTC호로 공포된 부동산 감정평가기준이 규율합니다. 감정평가사는 대상 부동산, 감정평가 목적 및 입수 가능한 정보에 따라 적절한 방법을 선택하며, 통상 두 가지 이상의 방법을 사용하여 결과를 상호 검증합니다.

1. 시장접근법

• 거래사례비교법: 시장에서 거래된 유사 부동산의 거래가격 또는 매도호가·매수호가를 기초로 위치, 면적, 법적 상태, 현황 및 시점의 차이를 보정하여 가치를 추정합니다. 거래가 활발한 주거용 토지, 주택 및 아파트에 주로 사용됩니다.

2. 원가접근법

• 재생산원가법 및 대체원가법: 동일한 건물 또는 동등한 효용을 가진 건물을 건축하는 데 드는 원가에서 물리적·기능적·경제적 감가를 공제하여 건물의 가치를 산정합니다. 토지사용권은 별도로, 통상 거래사례비교법으로 감정평가합니다. 거래가 드문 특수 건물에 적합합니다.

3. 수익접근법

• 직접환원법: 1년간의 안정적인 순수익(예: 임대료)을 환원율로 환원하여 가치를 산정합니다.
• 할인현금흐름분석법: 장래 기대수익을 현재가치로 할인하는 방법으로, 호텔, 쇼핑센터, 오피스 빌딩 등 수익이 변동하는 부동산에 사용됩니다.

4. 잔여법(개발법)

개발사업 부지나 건축 예정인 나지 등 개발 잠재력이 있는 부동산에 사용됩니다. 가치는 예상 총개발가치에서 총개발비용(적정 개발이윤 포함)을 공제한 후 기준시점으로 할인한 금액입니다.

본 페이지는 일반적인 소개입니다. DTC는 각 업무에서 가격법, 시행령 제78/2024/ND-CP호 및 현행 베트남 감정평가기준을 적용합니다.