不動產估價方法

依現行越南鑑價準則，不動產估價採用越南財政部2024年5月16日第32/2024/TT-BTC號通知所規定的三種評價途徑。上述途徑於不動產估價的具體適用，則由2024年6月20日第42/2024/TT-BTC號通知所頒布的《不動產估價準則》加以規範。鑑價師依估價標的、估價目的及可取得的資訊選擇適當方法，通常至少採用兩種方法，以相互驗證估價結果。

1. 市場法

• 比較法：以市場上類似不動產的成交價格或開價、出價為基礎，就區位、面積、權利狀態、現況及交易時點等差異進行調整後推估價值。通常適用於交易活絡的住宅用地、房屋及公寓。

2. 成本法

• 重建成本法與重置成本法：以興建一棟相同建物或具同等效用建物的成本為基礎，扣除物理性、功能性及經濟性折舊，評估建物價值。土地使用權另行評估，通常採用比較法。適用於鮮少交易的特殊用途建物。

3. 收益法

• 直接資本化法：以資本化率將一年期的穩定淨收益（例如租金）轉換為價值。
• 折現現金流量法：將預期未來收益折現為現值；適用於收益不穩定的不動產，如飯店、購物中心及辦公大樓。

4. 土地開發分析法（剩餘法）

適用於具開發潛力的不動產，如開發案用地或待建空地。其價值等於預期開發完成後的總價值，減除開發總成本（含合理的開發商利潤），再折現至評價基準日。

本頁僅為一般性介紹。DTC於每一件委任案中，均依現行有效的《價格法》、第78/2024/ND-CP號議定及越南鑑價準則辦理。