2024년 5월 16일 시행규칙 제32/2024/TT-BTC호로 공포된 베트남 감정평가기준에 따라 감정평가는 세 가지 접근법, 즉 시장접근법(거래사례비교법), 원가접근법(재생산원가법 및 대체원가법), 수익접근법(직접환원법 및 할인현금흐름분석법)을 따릅니다. 기계설비에는 시장접근법과 원가접근법이 가장 일반적으로 사용되며, 수익접근법은 해당 자산이 독자적으로 식별 가능한 수익을 창출하는 경우에만 사용됩니다.
A. 기계설비 감정평가
1. 시장접근법: 거래사례비교법
1.1. 개념:
거래사례비교법은 기준시점에 시장에서 성공적으로 거래되었거나 실제로 매매되고 있는 유사 자산의 가격을 분석하고 이를 감정평가 대상 자산과 비교하여 대상 자산의 시장가치를 추정하는 방법입니다.
감정평가 대상 자산과 유사한 자산은 다음과 같은 기본적인 특성을 갖습니다:
- 동일한 물리적 특성.
- 유사한 기본 경제·기술 사양.
- 동일한 기능 및 용도.
- 동등한 품질.
- 사용상 상호 대체 가능성.
1.2. 적용 범위:
이 방법은 시장에서 널리 거래되는 자산을 감정평가하는 데 일반적으로 사용됩니다.
1.3. 기계설비 감정평가의 근거
a. 거래사례비교법은 감정평가 대상 자산의 시장가치가 시장에서 거래되었거나 거래되고 있는 유사 자산의 가치와 밀접한 관련이 있다는 전제에 기초합니다.
b. 특징:
- 이 방법은 오로지 유사 자산의 시장 거래에 의존하여 감정평가 대상 자산과 비교할 실제 자료를 얻습니다.
- 시장 거래에 대한 평가는 “자발적인 매도자와 자발적인 매수자” 원칙을 충족해야 하며, 거래가 대상 자산과 비교 가능성이 높을수록 감정평가 결과는 더욱 정확해집니다.
c. 요건:
- 이 방법은 시장에서 거래된 유사 자산에 관한 관련 정보가 있는 경우에만 사용할 수 있습니다. 유사 자산의 거래에 관한 시장 정보가 없으면 대상 자산과 비교할 근거가 없습니다.
- 실제로 수집된 정보는 대상 자산과 비교 가능해야 합니다. 즉, 규모, 용량, 설계 및 기타 기술적 조건 등의 측면에서 기술적 상관성이 있어야 합니다.
- 정보는 고품질이어야 합니다. 즉, 사양이 상당히 일관되고 시의적절하며 정확하고 검증 가능하며 완전해야 하고, 전문지, 일일 시장가격 정보지, 기계설비 전문 판매업체 등 신뢰할 수 있는 출처에서 수집되어야 합니다. 이러한 출처는 필요할 때 상호 대조하고 검증할 수 있으므로 신뢰할 수 있습니다.
- 시장이 안정적이어야 합니다. 시장의 변동성이 큰 경우에는 비교 대상 자산이 여러 측면에서 유사한 특성을 공유하더라도 이 방법이 정확할 가능성이 낮습니다.
- 감정평가사는 적절한 감정평가 방법을 적용하고 합리적이며 수용 가능한 제안 가치를 도출하기 위하여 실무적인 시장 경험과 지식을 갖추어야 합니다.
d. 절차:
거래사례비교법으로 감정평가하는 경우 다음 절차를 따라야 합니다:
- 규모, 용량, 설계 및 기타 기술적 세부사항 등 사양 측면에서 대상 자산과 비교 가능한, 최근 시장에서 매각된 자산에 관한 정보를 수집합니다.
- 비교대상 자산에 관한 정보를 검증하여 대상 자산과 비교하기 위한 근거로서 그 시장가치를 결정합니다. 일반적으로 대상 자산과 사양이 가장 유사한 자산 여러 개를 선정해야 합니다.
- 매매가격을 분석하고 각 비교대상 자산과 대상 자산 간 규모, 유형, 내용연수 및 기타 조건(우월 또는 열위) 등 기술적 특성의 차이를 파악한 후, 대상 자산을 기준으로 각 비교대상 자산의 매매가격을 (상향 또는 하향) 조정합니다.
대상 자산의 가치를 도출하는 조정 과정은 다음과 같이 수행됩니다:
대상 자산을 기준으로 비교대상 자산이 우월한 경우 그 거래가격을 하향 조정하며, 그 반대의 경우에는 상향 조정합니다.
- 조정된 비교대상 자산의 매매가격을 토대로 대상 자산의 가치를 추정합니다.
1.4. 자산가치에 영향을 미치는 요인
- 매각 시점: 거래일은 자산의 시장가격에 상당한 영향을 미칩니다.
- 강제 매각: 매도인 또는 매수인 중 어느 한쪽이라도 자발적으로 거래하지 않는 경우 시장에서 해당 자산의 거래가격이 영향을 받습니다.
1.5. 장점 및 단점:
장점:
- 기술적 어려움이 없어 실무에서 가장 널리 적용되고 가장 흔히 사용되는 방법입니다.
- 시장가치를 비교·평가의 근거로 삼기 때문에 수용될 수 있는 확고한 근거를 갖습니다.
단점:
- 대상 자산의 특수한 기술적 성격으로 인해 시장에서 거래되는 동일한 자산을 찾기 어려워 비교가 불가능한 경우가 있습니다. 이는 이 방법의 정확성에 영향을 미칩니다.
- 시장가격의 변동성이 큰 경우 이 방법의 정확성이 떨어집니다.
2. 원가접근법: 재생산원가법 및 대체원가법
2.1. 개념
감정평가 대상 자산과 동등한 자산을 만드는 데 드는 원가에서 감정평가 대상 자산의 실제 감가(있는 경우)를 공제하여 감정평가 대상 자산의 가치를 추정하는 감정평가 방법입니다.
자산의 실제 감가: 자산의 성능과 효용에 영향을 미치는 물리적 마모 및 진부화(물리적 감가, 기능적 감가 및 경제적 감가)로 인한 자산가치 감소의 총액입니다.
2.2. 적용 범위
- 거래가 거의 또는 전혀 없는(시장에서 일반적으로 매매되지 않는) 특수 자산 또는 단일 자산의 감정평가.
- 보험 목적의 감정평가.
- 입찰자 또는 입찰 평가에서 사용하는 방법...
2.3. 요건
감정평가사는 이 방법을 적용할 수 있도록 기술적으로 숙련되고 충분한 경험을 갖추어야 하며, 구체적으로 다음을 수행할 수 있어야 합니다:
- 기준시점 현재 감정평가 대상 자산과 유사한 자산을 만드는 데 드는 현재 원가를 결정합니다.
- 감정평가 대상 기계설비의 감가누계액을 결정합니다.
2.4. 절차
이 방법에 따른 감정평가 업무는 일반적으로 다음과 같이 수행됩니다:
- 감정평가 대상 기계설비의 현재 용도가 최유효이용이라는 가정하에 그 현재 대체원가를 추정합니다. 이 원가를 정확하게 추정하기 위해 감정평가사는 해당 기계를 충분히 이해하여 합리적인 수준으로 원가를 추정해야 합니다.
- 물리적 감가 및 진부화를 포함한 모든 원인으로 인한 기계의 감가누계액 총액(실제 마모)을 추정합니다.
B. 운송수단 감정평가
